暴踩保十琴：从150万看到2890万，那叫一个魔幻！
近日，横琴及一体化片区利好不断。
十字门隧道项目主体工程贯通，预计明年中建成通车，将实现从横琴金融岛至湾仔区域约两分钟可达。
保税区都会四季举办印象城商业综合体全球招商发布会，现场跟众多知名品牌签约。印象城的到来，弥补了保税区大型商业综合体的空白。
横琴天沐河迎来最新进展，根据报道，要在天沐河上再跨一座双双桥，预计4月中旬开始施工，明年年底完工。
基建项目如火如荼，那么片区楼市情况如何？
横琴及一体化，十字门价格最高
据珠海中原研究中心数据显示，在过去的一年里，珠海全市均价为25475.91元/平，同比上涨6.99%。
其中，横琴、吉大均价均超4万/平，横琴更是达5万/平，均价再次超过2020年。
十字门、保税区方面，随着中海寰宇天下、万科琴澳传奇的亮相，片区均价也再一次被拉高。
据不完全统计，目前这三个片区在售项目多达8个。
其中横琴有中冶逸璟公馆、横琴湾、横琴府；保税区有万科琴澳传奇、都会四季；十字门有中海寰宇天下、华发琴澳新城|四季峰景、银景湾等。
价格方面，由于横琴及一体化区域地理位置优越，房价也水涨船高，均价最高6.8万/平。
十字门：产品丰富，刚需、改善皆可上车
先来看十字门的华发琴澳新城系列，该项目可以说是十字门体量最大的项目了，先后推出了四季半岛、四季广场、四季峰景，以及银景湾等。
从现场了解到，目前该项目在售的是华发琴澳新城|四季峰景、银景湾。
华发琴澳新城|四季峰景：
在售3、5、6期，均价3.5万/平
其中，华发琴澳新城|四季峰景，目前在售的是三、五、六期，产品为建面约76-170平三至四房单位，整体均价3.5万/平。
其中，三期房源已经不多，只剩天地楼层；五期、六期可选房源较多。
| 沙盘图
据销售透露，现在来看房的客户，基本都是看五、六期，因为五、六期大小户型都有，可满足不同群体的需求。
价格方面，华发琴澳新城|四季峰景均价3.5万/平，不过天地层房源价格会有惊喜。刚需，且首套置业者们不妨考虑一下。
另外，项目现场也推出了一批特惠房源，优惠力度最高达26万。
| 特惠海报
从现场来看，即使是工作日，华发琴澳新城销售中心人气不减，较为火热。
| 现场
华发琴澳新城|银景湾：
精装交付，单价最低3万/平起
华发琴澳新城|银景湾，也就是银坑村旧改项目，总占地3万平，建面约16万平，容积率3.82。
从现场了解到，目前华发琴澳新城|银景湾在售的是1、2、3栋，产品为建面约50-112平一至四房单位。
| 沙盘图
价格方面，天地层最低3万/平起。与四季峰景不同的是，银景湾是精装交付。
同时，该项目也推出了一批特惠房源，优惠力度最高达20万。
| 特惠海报
中海寰宇天下：
在售3、4、5号地块，不同产品不同价格
除了华发琴澳新城系列外，由中海打造的中海寰宇天下也值得关注。
2020年11月25日，中海以总价约104.7亿、折合楼面价23281元/平拿下了该项目地块，成为迄今为止珠海拿地总价最高的项目。
去年7月，项目正式开放了销售中心及板房。项目整体功能涵盖了住宅、商业、教育、邻里中心等。
| 区位图
从现场了解到，目前该项目在售的是3、4、5号地块产品。其中3号地块产品为约105-127平海岸高层单位，均价4万-4.6万/平，总价420万-590万/套。
4号地块在售6栋约86-112平单位，均价3.9万-4.2万/平，总价340万-450万/套。
5号地块在售约218平一线海景大平层单位，均价5.8万-6.5万/平，总价1300万-1500万/套。
总结：
整体来看，十字门片区售价最高的为中海寰宇天下，项目拿地价格不低，且占据优越地理位置，打造改善为主的产品。
而华发琴澳新城系列，产品丰富，价格相对有优势，毛坯、精装均有选择。
配套方面，十字门生活配套越来越丰富，十字门小学、华发商都、会展中心等已投入使用。同时，十字门隧道、连屏中学等都在来的路上。
保税区：老盘在售，均价3.5万-3.8万/平
万科琴澳传奇：
均价3.5万-3.8万/平，折扣只有98折
万科琴澳传奇，该项目是去年4月万科以总价30.16亿，折合楼面价约20558元/平拿下的地块，去年年底正式亮相。
从现场了解到，目前该项目在售的是B2、3、4、5、6栋，产品包含了平层、洋房。其中平层约65-98平单位，洋房约105平单位。
| 沙盘图
价格方面，平层均价3.5万/平，洋房均价3.8万/平。
户型方面，万科琴澳传奇设计的户型一般实用率都很高，比如约78平三房两厅两卫单位，78平做到三房两卫，实用率极高。
| 约78平三房两厅两卫户型图
同时，还是三开间朝南，动静分区设计，颇有亮点。
都会四季：
打造片区首个印象城，在售均价3.6万/平
都会四季，是由万科、旭辉、华发三家房企联合打造，项目共规划11栋住宅，2栋公寓，4.5万平商业和一所幼儿园。
其中，商业打造的是印象城，日前举办了国际新生Mall·印象城商业综合体全球招商发布会。商业的定位、功能，以及签约的商家全部曝光，
中影泰得影城、肯德基、大家乐、懂鹅、靓家居等统统都有。
| 发布会现场
在售方面，据了解，目前该项目在售的是C1、C5栋建面约79-99平二至三房单位，均价3.6万/平。
当房姐向销售问及，印象城的到来，项目会否涨价？销售表示，暂时不会，价格还是跟原来一样。
总结：
总体来看，保税区主要是以产业、商办为主，规划的住宅地块并不多，片区内的住宅项目只有万科琴澳传奇、都会四季等。
不过，接下来保税区还将迎来两幅住宅地块，其中一幅住宅地块已经被中电建拿下，另一幅计划在3月18日出让。
配套方面，有印象城、首都师范大学附属幼儿园、保税区小学等，日常需求均可满足。而在价格方面，由于片区在售项目少，所以价格基本稳定，并没有太大的波动。
横琴：老盘推新，售价最高
中冶逸璟公馆：
最小98平三房，最大126平复式
作为横琴最有代表性的项目之一中冶逸璟公馆，该项目不仅体量大，而且还是片区房价最高的项目之一。
自2018年11月亮相以来，中冶逸璟公馆均价最高达6.9万/平，其中备案千万以上的房源更是超100套。
根据珠海中原研究中心，中冶逸璟公馆在2021年共备案了71套总价千万以上房源，其中成交了36套，去化率达51%。
| 沙盘图
据了解，目前该项目在售的是三期1栋，产品为建面约98平三房两厅两卫单位，以及建面约125平复式单位，整体均价在5.8万-6.1万/平之间。
横琴府：
20号地块1、2、3、5栋，均价5万/平
横琴府位于横琴金融岛，可看澳门、海景，地理位置优越。
项目共占地7.5万平，建面约30万平，规划有14栋住宅，共计1200户。
从现场了解到，横琴府21号地块已售罄，目前在售的是20号地块1、2、3、5栋，产品为建面约101-190平单位，均价5万/平。
| 效果图
另外，位于金融的横琴IFC琴澳湾1号也有70年产权的住宅公寓，产品为建面约185-425平大平层，均价6.8万/平。
| 横琴IFC琴澳湾1号
横琴湾：
约101-192平单位，均价5万/平
从现场了解到，目前横琴湾所有产品都在售，产品为建面约108-240平单位，均价5万/平。
具体来看，横琴湾项目总占地面积约9万平，总建面约33.4万平，容积率2.2，是一个体量大、容积率较低的项目。
| 效果图
另外，由于项目位于海边，可保证了每户的采光、通风，以及景观。
户型方面，可圈可点，比如建面约145平四房两厅两卫单位，拥有大横厅、LDKG、U型厨房等设计，十分舒适。
| 约145平四房两厅两卫户型图
总结：
横琴在售项目并不多，产品方面主要倾向改善群体，同时价格也在最高位。
但如果是刚需群体，不妨看看区域内的二手房。根据链家数据，2021年横琴成交的二手房单价最高6.7万/平，最低2.8万/平。
随着横琴粤澳深度合作区的落地，横琴区域内的配套也在不断落地，教育、医疗、交通等也都迎来了质的变化。
写在最后
综上，在横琴及一体化片区内，房价高的片区还是当属横琴，有了横琴粤澳深度合作区的加持，片区房企底气依然十足。
而临近的十字门、保税区价格也同样不低，尤其是十字门的中海寰宇天下项目，均价最高达6.5万/平，直追横琴。
至于在优惠方面，与北围、湖心路、白蕉新城等板块相较，横琴及一体化片区只有少数房企推出特惠房源，总体来看，片区价格还是相对稳定。
我们看到，2021年横琴以及十字门、保税区楼价曾冲上高位，但去年下半年以来，整体楼市高位回落，即使是有政策利好扶持的横琴，楼市同样也正在“过冷河”。
2022年，横琴、十字门、保税区楼价将会稳住，而三大片区的各大项目，在市场胶着的状态之下，急着走货的开发商，还是会有促销政策补充。
那么，接下来横琴及一体化片区楼市如何走？我们拭目以待。
房姐建立了保十琴交流群
—往期精彩—